¿Cuáles son algunos de los mejores libros / recursos sobre inspección de viviendas para compradores de vivienda por primera vez?

Estoy buscando comprar mi primera casa. Considerando la cantidad de dinero involucrado, parece lógico tener sentido que la inspección sea sólida. (He visto algunas "Inspecciones de Holmes" para reforzarlas).

Sé que "Inspección de Holmes: todo lo que necesita saber antes de comprar o vender su casa" estaba disponible, pero ya no está impreso.

Por primera vez, ¿qué libros o recursos debo usar para educarme y prepararme?

En mi experiencia, lo más importante que puede hacer es consultar al inspector de viviendas que tiene la intención de utilizar al consultar las referencias de clientes RECIENTES anteriores.

He comprado alrededor de media docena de propiedades desde 1997 y he tenido inspectores de basura y excelentes inspectores: los dos primeros fueron recomendados por mis agentes inmobiliarios en ese momento, y no fueron muy exhaustivos y me dieron informes de formularios con casillas de verificación llenas .

Luego me di cuenta y comencé a obtener referencias de profesionales.

La otra cosa es: ir con ellos. Camina con ellos a través de todo el proceso. Una buena inspección minuciosa debería tomar alrededor de 3 horas. Desea verlos probar TODOS los electrodomésticos (incluidos los receptáculos con un probador de tierra), todos los electrodomésticos, subirse al techo, bajar debajo de la casa, probar todas las tuberías, etc.

HAGA PREGUNTAS todo el tiempo. Incluso (especialmente) cuando sabes la respuesta. Si su inspector no puede darle buenas respuestas, no dude en detener la inspección y decirle que no está satisfecho.

Recuerde, se está preparando para comprometerse con una ENORME cantidad de deuda y responsabilidad con esta compra. Trate la inspección con seriedad.

¡Buena suerte!

No puedo estar lo suficientemente de acuerdo con la declaración de Greebo de que debe estar presente para la inspección. Incluso si no sabe por qué el inspector está haciendo todo lo que está haciendo, puede ver que está siendo lo más minucioso posible sin causar daños a la casa. Recuerde, Mike Holmes es llamado cuando el propietario descubre que hay un problema, por lo que tiene la bendición del propietario de cortar agujeros, levantar tablas del piso y llegar a la raíz del problema. Los inspectores no pueden causar daños a paredes, pisos, etc. A veces pueden quitar los accesorios atornillados (porque reemplazar dicho accesorio es trivial y no hace agujeros adicionales).

Sin embargo, Holmes también mostrará a los espectadores qué, si acaso, el inspector debería haber captado pero no lo hizo. Básicamente, si es visible, obviamente equivocado (o indicando problemas más profundos), y el inspector no tomó nota de ello, Holmes lo llamará. También ha habido momentos en que Holmes realmente defendió al inspector porque notó un problema que los propietarios consideraron menor, o porque no podía haber sabido que había un problema porque el propietario anterior lo ocultó muy bien.

De todos modos, hay muchas cosas que un inspector debe hacer que no causen daños a la casa. Se centran en cinco aspectos principales del hogar: cimientos, estructura, plomería, electricidad y HVAC. Las siguientes son algunas pruebas básicas que cualquier inspector que valga la pena le contará.

Fundación:

• Para losas o sótanos: ¿Hay grietas grandes obvias en áreas preocupantes? ¿Hay grietas en los pisos de baldosas o cambios obvios de ángulo de pendiente en otros tipos de pisos?
• Para cimientos debajo del nivel del suelo (sótanos / espacios de arrastre); ¿Hay signos de inclinación o asentamiento excesivo de la base?
• Para muelle y viga: ¿Hay algún signo obvio de deterioro de los pilares o viguetas?
• ¿Se está erosionando o alejando la tierra de algún miembro de la fundación, por alguna razón?
• ¿Se está acumulando agua contra el costado de la casa o debajo de ella, debido a un drenaje inadecuado?
• ¿El agua se filtra a través de la losa o las paredes / piso del sótano?

Estructura / Exterior:

• ¿Suena el techo? ¿Alguna señal de desgaste, daño o vejez que indique reparación o reemplazo?
• ¿La "piel" de la casa es hermética? ¿Hay grietas, roturas o huecos en ladrillo o mortero?
• ¿Las canaletas están adecuadamente diseñadas, instaladas y mantenidas para garantizar que el agua se recolecte y se dirija lejos de la casa?
• ¿Hay pisos crujientes, flexibles o inestables que indiquen que las viguetas se están aflojando?
• Toque los pisos de baldosas con la mano o con un talón duro. Si obtiene un sonido hueco, el mosaico no se adhiere correctamente al sustrato; muchos de ellos necesitarán jalar y retransmitir el piso.
• ¿Alguna inclinación obvia u "agitación" de paredes o techos que indiquen una construcción incorrecta?
• ¿Hay un montante cada 16 "(es posible que su inspector promedio no revise todas las paredes, o incluso cualquier pared, pero se puede usar un buscador de radar simple en algunas paredes de la casa original y cualquier adición a ella)?
• Para pisos que no están directamente sobre la losa: ¿hay una vigueta cada 12 ", con refuerzo cruzado cada cuatro pies? Es posible que no siempre pueda verlo, pero en las casas con sótanos, al menos puede revisar parte del primer piso)
• ¿Alguna señal de pintura con plomo? (a menos que haya pintura suelta o descamada, es posible que el inspector no pueda analizar el plomo sin la aprobación del propietario, por lo que puede costar más)
• ¿Alguna señal de asbesto? (El asbesto era muy común en los materiales de construcción de viviendas; varios tipos de aislamiento para el hogar, tejas para techos, tejas para pisos, incluso techos de palomitas de maíz en casas más antiguas que alrededor de 1980 pueden contener asbesto; está bien SIEMPRE SIEMPRE, pero prácticamente cualquier inspector lo hará solo) Recomiendo encarecidamente que se elimine)

Eléctrico:

• ¿Funcionan todas las luces? ¿Todos los interruptores hacen algo obvio?
• ¿Funcionan todos los puntos de venta?
• ¿Hay algún circuito sobrecargado (interruptores de panel que controlan demasiadas luces / enchufes)? Regla de oro; Aparte de los electrodomésticos principales (HVAC, lavadora, secadora, lavaplatos / triturador de agua y calentador de agua deben tener su propio interruptor de panel), contar los enchufes o bombillas controladas por un solo interruptor, y si cuenta más de 12, ese circuito también tiene mucho en eso.
• ¿Están todos los enchufes debidamente conectados a tierra? Lo creas o no, hay muchas casas con enchufes de dos patas por todas partes, y eso era perfectamente legal cuando se construyó la casa. Sin embargo, tienes que saber esto por adelantado; no puede enchufar la mayoría de los dispositivos de alto amperaje, incluidas muchas aspiradoras, sin una toma de corriente de tres clavijas debidamente conectada a tierra, y costará mucho dinero volver a cablear la casa.
• ¿Hay alguna perilla y tubo de cableado eléctrico? K&T también fue legal en un momento, y está exento, pero si está buscando renovar en el futuro, necesitará saber que está allí y un presupuesto para una actualización al cable Romex. K&T también rara vez está castigado. Abrir una caja de interruptores, o echar un buen vistazo al panel, le dirá esto.
• Si GFCI está presente en los circuitos, ¿funcionan? ¿Qué salidas están protegidas (si GFCI está allí, lo desea en todas las "áreas húmedas", incluyendo la cocina, baños, salidas exteriores y sótanos)?
• Si el GFCI NO está presente, ¿se habría requerido en una casa de esta edad (construida o renovada por última vez en 1996 o posterior)?
• Si AFCI está presente, ¿está presente en todos los circuitos derivados de la habitación? ¿Funciona (hay probadores de falla de arco, pero generalmente esa característica no es parte del probador de salida promedio)?
• Si AFCI NO está presente, ¿se habría requerido en una casa de esta edad (creo que 2006 y más adelante)?

Plomería:

• En una casa de más de 30 años, ¿hay signos obvios de tuberías de plomo, especialmente en las líneas de suministro? (El plomo es malo, no importa dónde esté)
• En una casa de más de 50 años, ¿hay signos obvios de tubería de drenaje de arcilla? (La arcilla no es tóxica y, en general, está bien tenerla, pero es un material MUY viejo y puede ser un presagio de varios problemas de plomería como grietas o colapso)
• En una casa de entre 10 y 20 años, ¿hay signos obvios de líneas de suministro de PVC (plástico blanco)? (El PVC lixivia Bisfenol-A, o BPA, en el agua, lo que puede afectar a los niños pequeños. Es aceptable si no es ideal para desagües, pero no debe usarse para líneas de suministro de agua, especialmente agua caliente)
• Huela todos los desagües del fregadero y la bañera, y el lavavajillas. ¿Algún olor a gas de alcantarillado o descomposición general? En una casa que ha estado vacía durante meses, un poco de esto es normal; Las trampas se han secado. Deje correr el agua por los desagües, luego repita la verificación al final de la inspección. En una casa en la que todavía se vive o se ha desocupado recientemente, los desagües malolientes indican trampas P faltantes o inadecuadas en uno o más desagües, o una pendiente inadecuada de las tuberías que hace que los desechos retrocedan en las tuberías.
• Deje correr el agua por todos los grifos por todos los desagües. Verifique que el fregadero no retroceda debido a un drenaje lento (ventilación inadecuada o ángulo incorrecto de la tubería de drenaje; el agua es forzada cuesta arriba). Llene cada fregadero hasta el desagüe de desbordamiento (si está presente) y asegúrese de que el desagüe de desbordamiento drene correctamente.
• ¿Alguna señal obvia de daño por agua alrededor de cualquiera de los grifos o desagües? Una fuga o una tubería reventada pueden no ser obvias de inmediato, excepto en ciertas circunstancias, pero si esa fuga ha causado daños por agua, el daño será visible cuando el agua no lo sea.
• Si hay un sistema de rociadores en el patio, ¿funciona cada zona? ¿Hay cabezas rotas o atascadas?

HVAC

• Con el A / C encendido (si puede; no encienda el A / C si la temperatura exterior es inferior a 60 grados o corre el riesgo de congelar la bobina del evaporador), verifique la temperatura del aire que sale de todos los respiraderos. Debe ser de 20 a 30 grados más frío desde cada ventilación que la temperatura del aire exterior.
• Con el calor encendido, verifique la temperatura del aire que sale de los respiraderos. Debe ser de 20 a 30 grados más cálido que la temperatura del aire ambiente INTERIOR actual.
• Con solo el ventilador encendido o el sistema funcionando normalmente durante la temporada, verifique el flujo de aire a través de todos los respiraderos. Mida la velocidad del aire con un medidor de viento simple; esa cifra, más el tamaño de la ventilación, se puede usar para calcular el CFM del sistema. Compare eso con la clasificación CFM del soplador, y si no está dentro del 10%, existe una capacidad de pérdida o pérdida de bloqueo.
• Verifique las ventilaciones con un espejo; Busque la acumulación de polvo. La limpieza de un conducto no es terriblemente costosa, pero es posible que desee que el vendedor cubra un chequeo completo y mantenimiento si el flujo de aire general es bajo.
• Revise el filtro; Si está muy cubierto de polvo, puede considerar volver a realizar las pruebas de flujo de aire con el filtro quitado, para asegurarse de que el soplador mismo esté moviendo suficiente aire cuando no esté obstruido.

Sugiero conseguir dos inspectores ... especialmente si es tu primer hogar. Un inspector no encontrará todo. Dos inspectores tampoco lo harán, pero encontrarán más problemas combinados que uno de ellos.