¿Qué debemos buscar al comprar una casa de reparación?

Mi prometido y yo estamos considerando comprar una casa de reparación en lugar de un departamento cuando nos casemos.

Obviamente, cosas como la ubicación, los vecinos, etc. son importantes, pero; ¿Qué deberíamos estar buscando en términos de arreglarlo nosotros mismos? Ninguno de nosotros tiene mucha experiencia en bricolaje.

• ¿Cuáles son los enormes gastos ocultos? Calentador de agua roto? Mala base? Me imagino que arreglar una mala base requeriría una enorme cantidad de tiempo, dinero y herramientas especiales. Tiempo que tenemos; los otros no. Desafortunadamente, ni siquiera sé cómo saber si la base es mala.
• ¿Qué cosas simplemente no podemos hacer nosotros mismos sin tener que tomar un montón de clases? ¿A quién llamaríamos para hacer esas cosas? ¿Necesitaríamos certificarlo en la ciudad si queremos venderlo más tarde (o incluso vivir en él)? ¿Tendríamos que pagar por eso?
  Estaría bien con leer libros y tomar clases razonablemente cortas para ahorrar un poco de dinero, si es posible.
• ¿Qué tipo de cosas podemos hacer con poca experiencia y dinero en efectivo? Ex. rasgar y reemplazar alfombras, pintar paredes, etc. Por supuesto, sé que costará algo de dinero, pero no quiero gastar $ 30k para arreglar una casa que nos costó tanto.
• ¿Cuáles son los Gotchas que el agente inmobiliario podría no mencionar?

La mayoría de sus preguntas son la misma pregunta, solo que se hicieron en una forma diferente.

Antes de comenzar a buscar, incluso antes de encontrar un agente inmobiliario, investigue sobre un buen inspector de viviendas en su área. Si está mirando una casa antigua, ASEGÚRESE de decirle al servicio de inspección de viviendas que quiere a alguien que conozca las casas de hace xxxx años. La mayoría de los inspectores de casas más nuevas (1-40 años) piensan que todo en una casa vieja necesita reemplazo y dará una mala crítica de todo. Luego obtenga referencias y hable con las personas para las que ha trabajado. Si no está dispuesto a darte referencias, entonces sigue adelante. Cuando encuentres un inspector, ve con ellos a la casa y síguelos. Aprenderá mucho más de lo que se escribirá en el informe, ya sea que compre la casa o no.

En general, debes mirar las siguientes áreas:

1. Estructura: ¿se mantendrá firme?
2. Membrana - Techo, revestimiento - Mantendrá el agua afuera y el calor adentro.
3. Fundación: ¿está seco el sótano? ¿Tiene grietas?
4. Eléctrico: potencia suficiente y cableado adecuado.
5. Fontanería - Fugas y presión.
6. Calefacción: principalmente esta es la edad y el tipo de horno.
7. Puertas y ventanas: cuestan más de lo que piensas, así que obtén un presupuesto antes de comprar.

Esencialmente, no desea meterse con 1 y 3, y el resto, necesita una buena estimación de los costos.

El siguiente detalle importante es la arquitectura. ¿Son las habitaciones del tamaño adecuado o el plano de planta es fácilmente convertible en algo con lo que puede vivir y disfrutar?

No he incluido cosméticos en absoluto. Porque aquí es donde lo vas a hacer tú mismo.

Dinero que no puedes evitar:

1. Techado: debe reemplazarse cada 20-30 años. Puede variar desde un re-tejado hasta un reemplazo completo de madera y aislamiento.
2. Horno - Nuevamente, reemplazo de 20-30 años.
3. Eléctrico: SI estás buscando una ganga, probablemente necesites trabajo eléctrico. La mayor parte es fácil y puedes hacer bricolaje si sabes lo que estás haciendo. (luces y enchufes, tirando de los cables si el panel de yeso está apagado) Hable con el chico de Lowes o Home Depot para obtener un buen libro para su área. Consigue un electricista para cosas alrededor de la caja.

Danny, respeto tu entusiasmo. Soy inspector de viviendas certificado y contratista general en Maine. Aquí hay un gran consejo en las respuestas, y no repetiré lo obvio.

Sin embargo, te advertiré que aprendas el lenguaje inmobiliario. ¡"Fixer-upper" significa un choque de trenes a punto de suceder! Obtenga un buen inspector que tenga experiencia en construcción. NO tome una recomendación de su agente de bienes raíces para un inspector. Encuentre un constructor / inspector calificado. Siempre he sentido que los inspectores que a menudo trabajan para agentes de bienes raíces no tienen en mente el mejor interés del comprador, ya que los problemas encontraron que a las ventas de nix y a los rrealtors no les gusta eso. Personalmente solo trabajo para compradores, nunca para corredores de bienes raíces.

Con todo lo dicho, las renovaciones pueden sumar rápidamente. Techo $ 5,000-7,000, electricidad o plomería $ 85 / hora, baño $ 6,000, cocina $ 15,000-20,000, actualización del servicio eléctrico $ 2,500, ventanas $ 300 cada uno, reparaciones estructurales, moho, insectos, daños por agua, fosa séptica / alcantarillado ...

A menos que sepa qué buscar y pueda calcular los costos de reparación o renovación antes de comprar, se dirigirá a aguas tormentosas. La alegría de ser propietario de una casa se convertirá rápidamente en una pesadilla insoportable.

Mencionaste que no querías gastar $ 30,000 en una casa en la que ya gastaste tanto. ¿En qué parte del mundo vas a encontrar una casa habitable por $ 30,000? Si realmente existe tal cosa, compraré 10 de ellos mañana y los rehabilitaré yo mismo y haré una casa de moneda, incluso en este mercado inmobiliario.

Pido disculpas por sonar un poco negativo aquí, sino que sea francamente honesto contigo teniendo en cuenta que admitiste que tienes habilidades y recursos mínimos.

Creo que Shirlock hace un buen punto. Particularmente ya que el póster original menciona que no tiene mucha experiencia en bricolaje. Hay muchos proyectos que puede hacer en una casa, pero comenzar con uno que sea "reparador superior" o "personal de mantenimiento especial" es un código de agente inmobiliario para "¡necesita un trabajo importante!". Probablemente necesitará tanto trabajo que, incluso si tuviera tiempo para hacerlo, será realmente doloroso intentar vivir en la casa al mismo tiempo.

No había hecho muchas mejoras en el hogar antes de comprar una casa hace 5 años, así que compré una casa "lista para mudarse". La casa tenía más de 80 años y sabía que algunas habitaciones podían mejorarse, pero era muy habitable y ciertamente no era un "reparador superior". A lo largo de los años, he renovado los pisos, terminado un ático (estructura, electricidad, aislamiento, paneles de yeso, pintura), duchas / lavabos / inodoros instalados y muchos otros proyectos pequeños. Básicamente, mi punto es que no es necesario comenzar con un choque de trenes para tener muchas cosas en las que trabajar.

Si realmente quiere trabajar, busque una casa que esté "desactualizada" o simplemente un par de habitaciones que necesiten grandes cambios. Esto le dará la oportunidad de mejorar realmente la casa y aumentar su valor sin pasarse por alto.

Esto realmente no responde a su pregunta; Pero quería mencionarlo. Estuve en tu situación hace unos cuatro años. Mi esposa y yo queríamos una casa, pero el dinero era escaso ... miramos algunas ejecuciones hipotecarias propiedad del banco y encontramos una que estaba en una buena zona por un buen precio. Aunque fue un tugurio ...

Calculamos un año y 10k y estaríamos listos, con una gran casa que amamos. Tres años y 25k después terminamos.

Vendimos la casa e hicimos algo de dinero ... pero si incluye el tiempo que pasé trabajando en la casa; Hubiera hecho SIGNIFICATIVAMENTE MÁS trabajado en McDonald's.

No soy un hombre religioso, pero no puedo imaginar que el infierno sea mucho peor. Al principio fue divertido ... pero la emoción se desvaneció rápidamente. 25k en tres años equivale a alrededor de $ 700 por mes. Entre eso y mi hipoteca estábamos, literalmente, en quiebra. Por tres años. Podríamos haber tenido una casa bonita y terminada por el costo de la hipoteca + la mitad de eso. Pero no es solo el dinero ... es el momento. Realmente no puedo hacer justicia a lo abrumador que fue.

Quizás tengas una mejor base que yo; pero literalmente no pude clavar un clavo cuando empecé. La tarea más básica me llevó muchas veces más de lo que debería.

También ejerció presión sobre el matrimonio. No teníamos dinero ni tiempo. Y, si ya está trabajando a tiempo completo, agregar otro proyecto a tiempo completo simplemente no funciona bien.

No digo que no haya personas que hagan estas cosas e incluso que lo disfruten. Al final, las cosas nos salieron bastante bien ... la casa estaba terminada y aunque habíamos gastado $ 25k e incontables horas; Terminamos con un buen cheque ~ 50k cuando lo vendimos.

Solo quería ofrecerte un contrapunto para que lo consideres.

Para agregar algunos detalles a la lista de Chris:

1. Estructura: verifique si hay pisos caídos y cualquier cosa fuera de nivel (pisos, paredes, puertas). Verifique alrededor de las aberturas para ver los materiales utilizados (desde afuera, busque protuberancias como un grifo para ver qué hay detrás del revestimiento, y desde adentro, verifique las viguetas y las vigas de cualquier espacio o ático).

2. Revise si hay hongos, moho y daños por plagas, particularmente en el sótano, el ático, la cocina y los baños.

3. Evaluar los materiales para su mantenibilidad y durabilidad. El ladrillo durará más que el revestimiento de madera o aluminio. ¿La alfombra durará 10 semanas o 10 años?

4. Tenga en cuenta la desventaja de los techos altos, son una molestia para trabajar o reparar. Pregúntese cómo conseguirá una escalera para reemplazar una lámpara o intente pintar.

5. Verifique la seguridad. Los probadores de GFCI son baratos y fáciles de verificar que la cocina, el baño y los tomacorrientes exteriores estén protegidos adecuadamente. También tenga en cuenta los árboles grandes que pueden cortar su hogar en dos durante una tormenta fuerte.

6. En cuanto a los comentarios del horno de Chris, también van por aires acondicionados.

7. Verifique la clasificación de la tierra. ¿Se escapa toda el agua de la casa? ¿Las canaletas lo alejan de la base?

En otros comentarios:

Vivir en una casa mientras la arreglas puede ser muy estresante. Especialmente en el medio, donde lo ha desgarrado y no lo ha vuelto a armar, pero aún necesita cocinar, limpiar, cenar, ducharse, etc.

Si está reparando daños cosméticos y / o tiene varios baños, esto puede no ser un gran problema. En el peor de los casos, puede poner una estufa de campamento en la sala de estar y preparar comidas allí. Pero busca una casa que puedas vivir mientras la arregla. De lo contrario, usted y su novia pueden no estar en los mejores términos después de un año ...

Si no tienes mucha experiencia en bricolaje, esto va a ser doblemente desafiante. Todo tomará 10 veces más tiempo y 3 veces más viajes a la tienda como crees. usted hará romper algo horrible, y tienen que llamar a un profesional, que le cobrará 2x porque tiene que deshacer el daño que has causado antes de fijarla correctamente. Presupuesta dinero, tiempo y espacio cerebral para eso.

¡Buena suerte! ¡Es muy divertido y mucho trabajo!

¿Vivir o voltear? Esa pregunta dará como resultado dos respuestas completamente diferentes.

Para un cambio, estás buscando problemas cosméticos importantes, con problemas estructurales poco o nada. Eso te dará la mejor inversión por tu dinero.

Para vivir, diría que lo más importante a considerar es la ubicación. Luego a partir de ahí cuánto te gusta la casa.

Un consejo que desearía haber tenido cuando compramos nuestra primera casa es contratar 2 inspectores en lugar de solo uno. Un inspector puede atrapar mucho, pero también extrañar mucho.

Esta no es realmente una pregunta "reparadora-superior", ya que cada casa necesita trabajo . Todo comprador de vivienda debe recibir una buena inspección. Todo comprador de vivienda debe estar preparado para lidiar con las responsabilidades y las cargas de las reparaciones y el mantenimiento continuo.

Sin embargo, si desea hacer algo más que un trabajo menor y ocasional:

1. Decide que quieres vivir en una casa en construcción .

   Tendrá áreas de la casa que no funcionan, herramientas en todas partes y mucho polvo. ¿Estas bien con eso? ¿Por mucho tiempo?

   Considera vivir en otro lugar mientras haces el trabajo. Sótano de los padres, pequeño apartamento, RV en el camino de entrada. O vive en una parte de la casa mientras trabajas en otra parte.

2. Decide qué trabajo quieres hacer .

   En lugar de preguntar qué problemas evitar, decida qué problemas aceptar. Cualquier otra cosa que un buen inspector encuentre es algo para contratar o una razón para rechazar la venta.

   Personalmente, disfruto haciendo trabajo eléctrico (¡como agregar subpaneles!), Así que no me importaría si hay problemas eléctricos.

3. Sea realista sobre cuánto tiempo llevará .

   Si está trabajando a tiempo completo, entonces el proyecto de su casa solo estará en las horas marginales. Pasará mucho tiempo aprendiendo y mucho tiempo arreglando sus errores. Como otros han señalado, es mejor que trabajes financieramente por un sueldo y que pagues a un profesional para que haga el trabajo de la casa.

   La historia de terror en la que pienso es cuando el propietario reemplazó el techo, como se describe aquí: ¿Qué proyectos nunca deberían ser bricolaje? . ¿Estás de acuerdo con que eso suceda?

4. ¡Busca ayuda profesional !

   Encuentre un constructor amigable que lo guiará a través del proceso. Tal vez pasen un día cada semana en el sitio contigo, ayudándote con las tareas, dándote consejos.

   Además, si tienes la humildad de reconocer cuándo te estás volviendo loco, estarás mejor que si esperas hasta que las cosas estén realmente jodidas.

5. Prepárate para la tensión conyugal .

   Las personas están emocionalmente unidas a sus hogares. Como recién casados, comenzarán a descubrir una nueva relación (incluso si han vivido juntos durante muchos años). La tensión adicional de vivir en una zona de construcción puede ser demasiado.

   Si un niño se une a su familia, casi no tendrá tiempo para trabajar en la casa, y la seguridad será una preocupación. Y la paternidad desencadena cosas emocionales más profundas alrededor del refugio, etc.

Una alternativa es alquilar un pequeño apartamento (ahorrando dinero y carga de trabajo) y ser voluntario para Habitat for Humanity. Aprenderá habilidades mientras contribuye a su comunidad. También podrá averiguar si este tipo de trabajo realmente le conviene.

Mi casa es barata porque decidimos bajar nuestros estándares, mucho, mucho más. Ahora me pongo a trabajar con proyectos de mejoras para el hogar a mi propio ritmo, viendo cómo nuestra comodidad mejora gradualmente. Además amo aprender cosas nuevas.

Buena suerte, espero que te funcione.

Mi única sugerencia salvadora sería alquilar Holmes on Homes and Holmes Inspection de HGTV, y mirar todo lo que pueda. Muy aplicable a la construcción unifamiliar de EE. UU. Y Canadá. Netflix tiene un par de temporadas, su sistema de biblioteca también puede tener algunas, y si tiene un DVR y un cable (o un amigo con uno), puede grabarlos en HGTV. Todavía lo hago

Te sorprenderá en qué lío se mete la gente. Desorden absoluto e interminable, que a menudo cuesta del orden de $ 100k para arreglar, todo vendido con la conciencia aparentemente limpia por el dueño anterior, en su mayoría aprobados por inspectores idiotas.

He aprendido mucho de Mike Holmes y las personas que trabajan para él. No podría hacer todo el trabajo que tenía que hacer sin eso.

Tengo una casa que fue inspeccionada por un tipo experimentado con un título en arquitectura de una escuela Big 10. Todo lo que tenía por problemas, supuestamente, estaba siendo anticuado. Hemos estado gastando alrededor de $ 10k / año en eso durante 2 años, y esto es lo que necesitábamos arreglar:

1. Nueva extensión de chimenea. El original se construyó incorrectamente en toda la subdivisión y era estructuralmente defectuoso. Tuve que diseñar la barra de refuerzo y verter todo nuevamente, anclado en la pared de la base de la chimenea. Tomó 10 piezas de varillas de refuerzo de 10 pies y 1/2 "y casi 1600 lb de concreto para hacer, todo mezclado con un confiable taladro con cable Sears en cubos Homer. La próxima vez alquilaré una mezcladora de cemento. Esa extensión del hogar probablemente causará mucho daño a alguien de dolor cuando derribarán esa subdivisión en 50-100 años :)

2. Tuve que levantar la planta baja y reemplazar la vigueta y la placa base. Algunos idiotas construyeron una plataforma que descansaba sobre una viga de 2x2 clavada en la vigueta con clavos de acabado. Estaba arrancando y el agua estaba destruyendo la estructura. Algunos postes 4x4 salieron de la cubierta y tres gatos de botella hicieron el truco de elevación.

3. Vuelva a enmarcar las puertas de balcón de tamaño inferior. Los viejos tenían fugas, requerían más de 50 libras de fuerza para cerrar, y tenían 6 "menos de un ancho de apertura estándar de 72". Sugerencia: las puertas de tamaño personalizado cuestan más. Enmarcar la madera y la grasa del codo: eso es barato, si sabes lo que estás haciendo.

4. Baño intestinal, incluido el subsuelo debido a daños por agua / moho debajo de un inodoro que se filtra. La humedad se filtraba en el panel de yeso, por lo que el panel de yeso también tuvo que desaparecer.

5. Muerte por 1000 cortes: arreglos eléctricos y actualizaciones en todas partes. Cables n. ° 14 en disyuntores de 20 A, circuitos sobrecargados, un GFCI que alimenta los enchufes protegidos de toda la casa, no hay salida en el frente de la casa, el cable expuesto pasa por encima del panel de yeso, etc. Nada realmente importante, pero un dolor real de todos modos.

6. Rasgar dicho idiota construido cubierta. Había 30 postes 4x4 en el suelo que tuvimos que sacar. Se necesitó bastante débil con tres personas trabajando solo para sacarlo de allí. Dos contenedores de basura de 30 yardas solo para transportarlo, y lo estaba apilando allí como si fuera un rompecabezas, sin dejar ningún volumen sin usar.

También se han realizado muchos otros trabajos, pero eso no estaba realmente en la categoría "lo necesito o no". Cosas buenas: no hay moho significativo, no hay otros errores importantes por parte del constructor de viviendas, aparte de: ¿de quién es la idea * #! @ $% De enmarcar paredes exteriores en Ohio con 2x4 ?! Al menos escalónelos para una pared de 2x6 y tengan aislamiento continuo ...

Tenga en cuenta algunos problemas de "paso peatonal": - cimientos - agua en el sótano - grandes proyectos exteriores como una cubierta que se cae o una piscina abandonada

Busque un buen vecindario, compre algo razonable, pero algo que sea habitable y arregle los elementos cosméticos como la pintura y coloque madera o carpintería nuevas.

Voy a responder esto desde un punto de vista puramente económico. Ayudé a mi padre a voltear casas mientras crecía, he trabajado en un equipo volteando y he rehecho toda mi casa.

La gente ha mencionado cimientos, plomería, electricidad, techo, lo que sea. No importa. Importa en su área de especialización y a quién conoce. Si conoce a un tipo que hace un gran trabajo de base para usted con un gran descuento, entonces tiene una ventaja competitiva. Si puede hacer toda su fontanería y electricidad y la casa lo necesita, ahí es donde gana mucho dinero. La mayor parte de los costos de plomería y electricidad es mano de obra; si cree que su tiempo es libre, este es un gran beneficio.

Entonces aquí es donde entra la experiencia de compra. Usted inspecciona una casa y descubre que tiene problemas básicos. (Al menos en los EE. UU. / Canadá) un vendedor debe divulgar esto a cualquier otro comprador. Todo lo que se encuentre durante su inspección debe ser revelado. Entonces, no se trata de lo que está mal en la casa, se trata de obtener el descuento apropiado para la casa en función del problema y se trata de que usted, como comprador, tenga una ventaja (tiempo / conexiones / sistema / materiales) que le permite para solucionar los problemas a un precio reducido.

Si no tiene un "chico de base", entonces sí, el consejo sobre otras respuestas es correcto. Yo personalmente no toco casas con problemas de fundaciones. Pero compré casas con daños por termitas porque tenía habilidades de carpintería para solucionar los problemas, y a menudo el daño por termitas no es tan malo como la gente piensa. Tengo una carcasa "infestada de termitas" antes, la rocié, reemplacé quizás 10 tableros y todo volvió a la normalidad ...

Lo siguiente es comps. De nada sirve arreglar una casa y comprar el "reparador superior" si pagó el 90% del precio de la casa de alta gama. Agregar 10K de valor a una casa de 200K básicamente no tiene valor cuando se miran las tarifas de compra y venta. También las actualizaciones / arreglos realizados en una casa proporcionarán un buen rendimiento. Podría rehacer totalmente la electricidad en una casa (100 horas de trabajo) en un vecindario malo y obtener un retorno de 1K después de los materiales, por lo que $ 10 por hora ... En un buen vecindario, la casa vale el triple, esas mismas 100 horas de trabajo podría tener un retorno de 10K. Lo mismo con actualizaciones como granito, iluminación empotrada o lo que sea.

Las otras cosas en que pensar son los materiales. La madera, la mayoría de los suministros de plomería, la mayoría de los suministros eléctricos, la pintura y cosas por el estilo son mucho más baratos que el valor relativo que aportan a la casa. Sin embargo, si gasta $ 2000 en un horno, tendrá la suerte de recuperar su dinero. Las encimeras de granito / superficie dura son determinadas en algunos rangos de precios y regiones y luego, para otros rangos de precios, obtendrán un retorno del 50%.

Y si va a vivir en la casa, asegúrese de tener suficiente área para vivir mientras realiza la renovación. Si se usa cada habitación y todas las áreas se usan todo el tiempo, la renovación será un asco. Además, si está viviendo en la casa, también podría agregar un 30-50% a la cantidad de tiempo para completar una tarea. Tienes que limpiar todo el tiempo. Normalmente en un lugar de trabajo puede dejar una cierta cantidad de polvo, desorden, herramientas, lo que sea ... En su casa trabajará 5 horas y luego limpiará 1-2 horas.

Y eso trae el último punto. Si el clima lo permite, los problemas externos son los favoritos. Si hay problemas de paisajismo, la casa debe pintarse, calafatear, arreglarse, arreglarse, etc. Excelente casa para un reparador para vivir. Mucho menos estresante para hacer las cosas afuera y no tienes que lidiar con la limpieza. Además, si vive en una casa, puede mantener bajos algunos de los costos; por ejemplo, si no compra césped, compra semillas de césped porque tiene tiempo para asegurarse de que el jardín crezca.